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ZBCR—2024—0020004

  

淄博市人民政府辦公室

關于印發(fā)淄博市物業(yè)專項維修資金管理辦法的通知

淄政辦發(fā)〔2024〕5號

 

各區(qū)縣人民政府，高新區(qū)、經(jīng)濟開發(fā)區(qū)、文昌湖區(qū)管委會，市政府各部門，各有關單位，各大企業(yè)，各高等院校：

《淄博市物業(yè)專項維修資金管理辦法》已經(jīng)市政府同意，現(xiàn)印發(fā)給你們，請認真貫徹執(zhí)行。

 

              淄博市人民政府辦公室              

               2024年8月30日

（此件公開發(fā)布）

   

淄博市物業(yè)專項維修資金管理辦法

 

第一章 總  則

 

第一條    為加強物業(yè)專項維修資金（以下簡稱維修資金）管理，保障房屋共用部位、共用設施設備的正常使用和維修，維護維修資金所有者的合法權益，根據(jù)《中華人民共和國民法典》《物業(yè)管理條例》《山東省物業(yè)管理條例》《住宅專項維修資金管理辦法》《山東省住宅專項維修資金管理辦法》等法律法規(guī)和文件規(guī)定，結合我市實際，制定本辦法。

第二條    本辦法適用于本市行政區(qū)域內(nèi)商品住宅（含經(jīng)濟適用房、限價房等保障性住房）、已售公有住房維修資金的交存、使用、管理和監(jiān)督。

第三條    本辦法所稱維修資金，是指專項用于房屋共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修、更新和改造的資金。

本辦法所稱房屋共用部位，是指根據(jù)法律法規(guī)和房屋買賣合同，由單幢住宅內(nèi)業(yè)主或者單幢住宅內(nèi)業(yè)主與之結構相連的非住宅業(yè)主共有的部位，一般包括：房屋的基礎、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。

本辦法所稱共用設施設備，是指根據(jù)法律法規(guī)和房屋買賣合同，由住宅業(yè)主或者住宅業(yè)主及有關非住宅業(yè)主共有的附屬設施設備，一般包括：電梯、照明、消防設施、避雷設施、樓宇對講、綠地、道路、圍墻、監(jiān)控設施、路燈、溝渠、池、井、非經(jīng)營性車場車庫、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋等。

供水、供電、供氣、供熱等管線和設施設備由建設單位建設、保修期滿后未移交給相關專業(yè)經(jīng)營單位的，其維修、更新和改造費用，經(jīng)利害關系業(yè)主共同決定，可以申請使用維修資金。

第四條    維修資金實行屬地化統(tǒng)一管理，堅持專戶存儲、專款專用、所有權人決策、政府監(jiān)督的原則。

第五條    市物業(yè)主管部門負責全市維修資金的指導和監(jiān)督工作。

區(qū)縣物業(yè)主管部門負責本行政區(qū)域內(nèi)維修資金的交存、使用和管理工作。

民政、財政、自然資源和規(guī)劃、住房城鄉(xiāng)建設、市場監(jiān)管、消防救援等部門按照各自職責，做好維修資金管理的相關工作。

鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）可以根據(jù)物業(yè)主管部門委托，辦理維修資金的使用管理和續(xù)交業(yè)務，負責調(diào)解處理發(fā)生的糾紛；居民委員會協(xié)助鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）做好相關工作。

第六條    已售公有住房的維修資金，應當在完成核對后，由相關管理部門劃轉到當?shù)匚飿I(yè)主管部門統(tǒng)一管理。

第七條    業(yè)主大會成立前，維修資金由物業(yè)主管部門代行管理。業(yè)主大會成立后，實行維修資金自行管理的，應當委托所在地一家商業(yè)銀行作為維修資金專戶管理銀行，并在專戶管理銀行按規(guī)定開立維修資金專戶。業(yè)主大會應當建立專項維修資金管理制度。業(yè)主大會開立的維修資金賬戶，應當接受物業(yè)主管部門的監(jiān)督。

第八條    物業(yè)主管部門應加強維修資金管理信息系統(tǒng)建設，逐步實現(xiàn)維修資金使用表決、公示查詢和監(jiān)督管理的信息化與網(wǎng)絡化，提高信息化監(jiān)管水平和管理效率。

 

第二章    交   存

 

第九條    住宅和非住宅房屋的業(yè)主，應當按照本辦法的規(guī)定交存維修資金，但一個業(yè)主所有且與其他房屋不具有共用部位、共用設施設備的除外。

第十條    住宅和非住宅房屋的業(yè)主按照所擁有物業(yè)的建筑面積交存維修資金，每平方米建筑面積交存首期維修資金的數(shù)額為當?shù)刈≌ㄖ惭b工程每平方米造價的5％至8％。市、區(qū)縣物業(yè)主管部門應當根據(jù)本地區(qū)住宅建筑安裝工程造價變化等實際情況，合理確定、公布每平方米建筑面積交存首期維修資金的數(shù)額，并適時調(diào)整。

第十一條    建設單位應當與業(yè)主在購房合同中約定業(yè)主按有關規(guī)定交存維修資金，并督促業(yè)主交存。業(yè)主應當在辦理房屋交付手續(xù)前，將首期維修資金一次性足額交存至維修資金專戶。業(yè)主未按規(guī)定交存維修資金的，建設單位不得向業(yè)主交付房屋。截至竣工交付尚未售出的房屋，由建設單位交存首期維修資金。

不得通過個人賬戶歸集維修資金；建設單位、物業(yè)企業(yè)不得代收業(yè)主的維修資金。

實行商品房預售資金監(jiān)管的房地產(chǎn)開發(fā)項目，建設單位應當交存的維修資金可從監(jiān)管的預售資金中劃轉。

不動產(chǎn)登記部門應當在為建設單位、購房業(yè)主辦理不動產(chǎn)登記時，提醒建設單位、購房業(yè)主及時交存維修資金，并及時將房屋登記信息推送至物業(yè)主管部門。

第十二條    物業(yè)主管部門應當在商業(yè)銀行開立維修資金專戶。資金專戶下設房屋賬戶和公共賬戶。

（一）房屋賬戶主要用于儲存業(yè)主、建設單位交存的維修資金，以及房屋賬戶的增值收益，按照物業(yè)管理區(qū)域設總賬，按房屋戶門號設分戶賬；未劃定物業(yè)管理區(qū)域的，以幢為單位設總賬，按房屋戶門號設分戶賬。

（二）公共賬戶主要用于儲存公共收益劃轉的維修資金、業(yè)主大會或者業(yè)主共同決定轉入的其他資金，以及出售公有住房劃轉的維修資金，按照物業(yè)管理區(qū)域設總賬，按幢設分賬。已售公有住房按售房單位設總賬，按幢設分賬。

第十三條    物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共收益主要包括利用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的共用部分、共用設施設備進行生產(chǎn)、經(jīng)營、租賃等產(chǎn)生的收益，共用設施設備報廢后的回收殘值以及其他依法應當歸業(yè)主共有的收入。

第十四條    公共收益扣除業(yè)主委員會辦公和業(yè)主大會同意的其他合法支出后，其余部分用于交存維修資金，具體交存比例由業(yè)主大會決定，但不應低于公共收益總金額的60%。

第十五條    業(yè)主分戶賬面維修資金余額不足首期交存金額的30%時，應當及時續(xù)交。各區(qū)縣物業(yè)主管部門應當定期查詢業(yè)主賬面維修資金余額，向相關業(yè)主、業(yè)主委員會或居民委員會發(fā)出續(xù)交通知書，由受委托的鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）組織實施。

續(xù)交方案和續(xù)交標準由業(yè)主共同決定，可按照首期交存額度補齊。業(yè)主可以選擇一次性或分期補交、續(xù)交維修資金。物業(yè)服務企業(yè)應當配合維修資金收取、交存等工作。

第十六條    業(yè)主應當自收到續(xù)交通知之日起30日內(nèi)，將續(xù)交的維修資金存入物業(yè)主管部門設立的維修資金專戶。

業(yè)主逾期不續(xù)交維修資金的，業(yè)主委員會或居民委員會可以書面催告在合理期限內(nèi)續(xù)交；合理期限屆滿仍不續(xù)交的，可以在物業(yè)服務區(qū)域顯著位置公示。

第十七條    商品房屋已出售但未交存維修資金的，應當按本辦法的交存標準進行補交。

出售公有住房售房時未提取或者未足額提取維修資金的，售房單位應當按照規(guī)定補提；業(yè)主未交存的，應當按照規(guī)定補交。

 

第三章    使    用

 

第十八條    維修資金的使用，應當遵循方便快捷、公開透明、受益人和負擔人相一致的原則。

第十九條    維修資金的使用分為一般使用、計劃使用和應急使用。

一般使用是指采取一次投票表決一個維修項目的使用方式。適用于涉及全體或者部分業(yè)主的，臨時發(fā)生并需要在較短時間內(nèi)完成的房屋共用部位、共用設施設備的維修、更新和改造。

計劃使用是指采取一次投票集中表決多個計劃維修項目的使用方式。適用于可以提前預見的，以延長物業(yè)使用壽命為主要目的的共用部位、共用設施設備的維修、更新和改造；可以一次表決不超過連續(xù)兩年的維修資金年度使用計劃。

應急使用是指采取應急程序事前不用表決、事后公示的使用方式。適用于危及人身安全、房屋使用安全和公共安全的緊急情況，需要立即進行的維修、更新和改造。

第二十條    維修資金一般使用和計劃使用，應當由專有部分面積占比2/3以上的業(yè)主且人數(shù)占比2/3以上的業(yè)主參與表決，經(jīng)參與表決專有部分面積過半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。涉及改建、重建建筑物及其附屬設施的，應當經(jīng)參與表決專有部分面積3/4以上的業(yè)主且參與表決人數(shù)3/4以上的業(yè)主同意。

第二十一條    涉及全體業(yè)主的維修項目，優(yōu)先從公共賬戶列支，公共賬戶資金不足的從業(yè)主房屋賬戶列支。

涉及部分業(yè)主的維修項目，從相關業(yè)主房屋賬戶列支。

住宅共用部位、共用設施設備維修、更新和改造，涉及尚未售出的商品住宅、非住宅或者公有住房的，開發(fā)建設單位或公有住房單位應當按照尚未售出的商品住宅、非住宅或者公有住房的建筑面積分攤費用。

業(yè)主維修資金分戶賬面余額不足支付分攤費用的，差額部分由該業(yè)主補足。

出現(xiàn)應急使用情況，需從房屋賬戶列支而房屋賬戶資金不足的，經(jīng)業(yè)主委員會同意，可以先從有利害關系的樓幢公共賬戶中調(diào)劑墊付。房屋賬戶資金不足的業(yè)主應在30日內(nèi)補足墊付資金。

第二十二條    房屋共用部位、共用設施設備的維修、更新和改造費用分攤，由全體業(yè)主或者有利害關系的相關業(yè)主，按照各自擁有物業(yè)建筑面積的比例分攤；有利害關系的相關業(yè)主有另行約定的，按照約定分攤。

第二十三條    物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主委員會、居民委員會或者相關業(yè)主均可作為維修資金使用申請人，以下簡稱申請人。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有物業(yè)服務企業(yè)的，原則上物業(yè)服務企業(yè)作為維修資金使用申請人。

第二十四條    維修資金一般使用，按下列流程辦理：

（一）出現(xiàn)共用部位、共用設施設備需維修的情形時，申請人應出具申請文件，由業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)、相關業(yè)主對維修項目共同進行現(xiàn)場查驗核實;未成立業(yè)主委員會的，由居民委員會參加。申請人組織編制維修資金使用方案，使用方案應當包括申請使用維修資金的原因，維修、更新和改造內(nèi)容，預算費用，列支范圍，維修隊伍確定及組織方式等。

（二）申請人將維修資金使用方案、工程預算等資料在小區(qū)顯著位置進行公示，公示期不少于5日；并組織有利害關系的相關業(yè)主表決。

（三）申請人持維修資金使用申請文件、現(xiàn)場查勘照片、維修資金使用方案、工程預算書、業(yè)主意見征詢表等相關材料，向區(qū)縣物業(yè)主管部門提出維修資金使用申請。

（四）區(qū)縣物業(yè)主管部門收到申請后，對申請資料進行程序性要件審核，符合維修資金使用條件的，應當自受理之日起5個工作日內(nèi)完成審核。

（五）申請人按使用方案組織實施維修、更新和改造工程。相關業(yè)主、物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主委員會對工程質(zhì)量全過程監(jiān)督，并簽署工程竣工驗收報告。居民委員會應全程參與，并對相關材料進行核實。

（六）申請人應于工程竣工后90日內(nèi)持維修資金撥付申請書、施工合同、工程竣工驗收報告、工程決算報告等相關材料，向區(qū)縣物業(yè)主管部門申請維修資金撥付。

（七）區(qū)縣物業(yè)主管部門收到撥付申請后，應對申請人提交的材料及相關要求進行一次性告知，經(jīng)審核符合維修資金撥付條件的，應當自受理之日起5個工作日內(nèi)出具《關于撥付維修資金的公示》。

（八）申請人將《關于撥付維修資金的公示》等資料，在小區(qū)內(nèi)顯著位置進行公示，公示期不少于5日。

第二十五條    維修資金計劃使用，按下列流程辦理：

（一）申請人根據(jù)共用部位和共用設施設備的使用年限、維修保養(yǎng)和損耗等情況，編制維修資金年度使用計劃；

（二）年度使用計劃經(jīng)業(yè)主大會決定或者經(jīng)有利害關系的業(yè)主表決同意后，報區(qū)縣物業(yè)主管部門審核并組織實施；

（三）根據(jù)年度使用計劃具體實施維修項目時，業(yè)主委員會或其委托的物業(yè)服務企業(yè)應當按照規(guī)定通過公開招標等方式，選聘具有相應能力的單位，流程按照維修資金一般使用的規(guī)定執(zhí)行，但不再另行組織業(yè)主表決。

第二十六條    有下列情形之一的，可以啟動應急維修程序：

（一）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生的屋面、外墻防水嚴重損壞；

（二）電梯發(fā)生故障需要立即維修的；

（三）消防設施存在嚴重故障需要立即維修的；

（四）建筑外立面裝飾和公共構件嚴重松動、脫落；

（五）玻璃幕墻炸裂；

（六）排水管道嚴重堵塞或爆裂；

（七）地下車庫雨水倒灌；

（八）未移交給相關專業(yè)經(jīng)營單位的供水、供電、供氣、供熱等管線和設施設備損壞，嚴重影響業(yè)主生活的；

（九）其他可能造成人身安全事故的緊急情況。

第二十七條    維修資金應急使用，按下列流程辦理：

（一）出現(xiàn)需應急維修情形時，物業(yè)服務企業(yè)應采取緊急處置措施并報告業(yè)主委員會及相關部門，經(jīng)現(xiàn)場查驗確認后立即組織維修；未聘用物業(yè)服務企業(yè)的由相關業(yè)主將有關情況報告業(yè)主委員會及相關部門確認后立即組織維修。

（二）申請人持維修資金應急使用申請文件、現(xiàn)場查勘照片及損壞證明、維修資金應急使用方案、工程預算書等相關材料，向區(qū)縣物業(yè)主管部門提出維修資金應急使用申請。

（三）區(qū)縣物業(yè)主管部門收到申請后，對申請資料進行程序性要件審核，符合維修資金應急使用條件的，應當自受理之日起2個工作日內(nèi)完成審核。

（四）相關業(yè)主、物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主委員會等應對工程質(zhì)量全過程監(jiān)督；維修工程竣工后，申請人應當組織施工企業(yè)、相關業(yè)主、物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主委員會等單位進行驗收，并簽署工程竣工驗收報告。居民委員會應全程參與并對相關材料進行核實。

（五）申請人將維修資金應急使用方案、工程施工、驗收及結算等情況在小區(qū)顯著位置進行公示，公示期不少于5日。

（六）申請人應于工程竣工后90日內(nèi)持維修資金撥付申請書、工程竣工驗收報告、工程決算報告、公示照片等相關材料，向區(qū)縣物業(yè)主管部門申請維修資金撥付。

（七）區(qū)縣物業(yè)主管部門收到撥付申請后，經(jīng)審核符合維修資金撥付條件的，出具《關于撥付維修資金的公示》并予以撥付。

（八）應急維修工程費用撥付后，申請人應當將《關于撥付維修資金的公示》等資料，在小區(qū)內(nèi)顯著位置進行公示，公示期不少于5日。

第二十八條    應急維修涉及電梯等特種設備的，應提供具備相應資質(zhì)的第三方檢測機構出具的檢測報告或特種設備安全監(jiān)督管理部門出具的書面意見。電梯維修及監(jiān)督檢驗工作應按照《中華人民共和國特種設備安全法》有關規(guī)定執(zhí)行。

應急維修涉及消防設施的，應當在維修結束后委托有資質(zhì)的第三方消防技術服務機構進行功能檢測并出具報告。

鼓勵按照計劃使用程序申請使用維修資金購買與電梯維修、更新和改造有關的保險。

第二十九條    因維修、更新和改造工程產(chǎn)生的鑒定和造價咨詢等費用應當計入維修、更新和改造成本。

組織維修單位可根據(jù)合同，在維修、更新和改造工程保修期內(nèi)留存質(zhì)量保證金。

第三十條    維修、更新和改造項目單項工程造價在2萬元以上或決算金額超過預算金額10%以上的，或在撥付前業(yè)主對維修項目提出異議的，可以聘請第三方造價咨詢機構進行工程預（決）算審核。

第三十一條    下列費用不得從維修資金中列支：

（一）依法應當由建設單位或者施工單位承擔的房屋共用部位、共用設施設備維修和更新、改造費用；

（二）依法應當由相關專業(yè)經(jīng)營單位承擔的供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視、寬帶數(shù)據(jù)傳輸?shù)裙芫€和設施設備的維修、養(yǎng)護費用；

（三）規(guī)劃上專屬于特定房屋，且建設單位銷售時已經(jīng)根據(jù)規(guī)劃列入該特定房屋買賣合同中的露臺、庭院等部位的維修費用；

（四）因人為損壞及其他原因應當由當事人承擔的鑒定、修復費用；

（五）根據(jù)物業(yè)服務合同約定，應當由物業(yè)服務企業(yè)承擔的維修和養(yǎng)護費用。

第三十二條    相關業(yè)主對維修資金使用相關事宜提出異議的，由申請人與異議人協(xié)商解決。協(xié)商不成的，異議人可向鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）申請調(diào)解，也可依法向仲裁機構申請仲裁或者向人民法院提起訴訟。

 

第四章    監(jiān)督管理

 

第三十三條    物業(yè)主管部門應當通過公開招標或按照有關規(guī)定選定不少于3家商業(yè)銀行，開立維修資金管理專戶，并把資金保值增值、管理高效等指標作為選擇專戶銀行的依據(jù)。

維修資金專戶由市、區(qū)縣兩級共管，實行限額管理。市級物業(yè)主管部門結合各區(qū)縣維修資金使用情況，建立健全賬戶共管制度，明確限額管理標準并動態(tài)調(diào)整。

第三十四條    經(jīng)業(yè)主大會決議，業(yè)主自行管理維修資金的，業(yè)主委員會應當具備相應條件并向物業(yè)主管部門提交以下材料：

（一）維修資金自行管理申請表；

（二）業(yè)主大會同意自行管理維修資金的表決結果；

（三）維修資金管理方案；

（四）業(yè)主管理規(guī)約；

（五）物業(yè)主管部門認為必要的其他材料。

第三十五條    維修資金賬戶應當通過轉賬結算，不得支取現(xiàn)金。用于支付維修、更新和改造工程費用的維修資金只能支付到約定的單位賬戶中。

第三十六條    維修資金應當建立公示和查詢制度，接受業(yè)主對公共賬戶和房屋賬戶中維修資金交存、使用、增值收益和賬面余額的查詢，接受社會投訴監(jiān)督。

第三十七條    物業(yè)主管部門在保證維修資金正常使用的前提下，可以按照國家有關規(guī)定將維修資金用于定期組合存款、購買一級市場新發(fā)行的國債等，確保維修資金的安全和保值增值。禁止利用維修資金從事國債回購、委托理財業(yè)務或者將購買的國債用于抵押、質(zhì)押等擔保行為。

第三十八條    維修資金增值收益應當定期分配、滾存使用。當年交存部分的收益可按同期銀行活期利率計算，其余部分的年化收益率以不低于同期銀行一年定期存款基準利率計算。

第三十九條    房屋轉讓時，該房屋賬戶中結余的維修資金隨房屋所有權同時自動轉移。

房屋滅失的，業(yè)主交納的維修資金結余部分按照產(chǎn)權關系返還相應業(yè)主；出售公有住房售房單位提取的維修資金賬面余額返還售房單位，售房單位不存在的，按照售房單位財務隸屬關系，收繳同級國庫。

第四十條    維修資金的財務管理和會計核算，應當嚴格執(zhí)行國家和省、市有關財務管理規(guī)定。維修資金的財務檔案及業(yè)務檔案管理工作應按照《中華人民共和國檔案法》《會計檔案管理辦法》有關規(guī)定執(zhí)行。

第四十一條    物業(yè)主管部門應按照有關規(guī)定定期對維修資金管理情況開展財務審計，公開審計結果，并依法接受審計部門的審計監(jiān)督。

第四十二條    收取維修資金，應當出具省級財政部門統(tǒng)一監(jiān)制的山東省財政票據(jù)（電子）。

第四十三條    市物業(yè)主管部門應當加強對區(qū)縣物業(yè)主管部門維修資金歸集、使用、增值等工作的監(jiān)督管理，定期組織維修資金管理自查、互查、抽查等檢查活動。區(qū)縣物業(yè)主管部門應當定期組織對轄區(qū)物業(yè)專項維修資金的使用情況進行核查。

第四十四條    惡意騙取、套用維修資金的單位和個人，或者因業(yè)主未按照規(guī)定補交、續(xù)交維修資金，導致延誤維修時機，給相關業(yè)主造成損失的，應當依法補償相關業(yè)主損失，并承擔法律責任。

 

第五章    附    則

第四十五條    國有土地上房屋征收產(chǎn)權調(diào)換住房、城中村改造安置住房、農(nóng)村新型社區(qū)住宅和用于銷售的非單一業(yè)主的非住宅物業(yè)，參照本辦法規(guī)定建立維修資金制度。

第四十六條    未成立業(yè)主委員會、業(yè)主大會的物業(yè)管理區(qū)域，由居民委員會代行本辦法規(guī)定的相關職責。

第四十七條    本辦法自2024年10月1日起施行。